Comprendre l'information acquéreur locataire (IAL)

Avant d'acheter ou de louer, l'information acquéreur locataire garantit que vous connaissez les risques du bien. Cadre légal, risques concernés, état des risques : le guide complet.

L'information acquéreur locataire, ou IAL, est une obligation légale qui impose au vendeur ou au bailleur d'un bien immobilier d'informer l'acheteur ou le locataire des risques majeurs auxquels le bien est exposé. Elle vise à garantir une transaction éclairée et à responsabiliser chacun face aux risques naturels, miniers et technologiques.

Qu'est-ce que l'information acquéreur locataire

L'IAL repose principalement sur un document : l'état des risques. Ce document recense, pour une adresse précise, les risques réglementés connus : plans de prévention des risques, sismicité, potentiel radon, recul du trait de côte et pollution des sols. Il s'agit d'une information de transparence, destinée à l'acheteur ou au locataire avant son engagement.

L'IAL concerne aussi bien la vente que la location, qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial, d'un terrain ou d'un local professionnel. Elle s'applique sur l'ensemble du territoire, dès que le bien se situe dans une zone réglementée.

Le cadre légal

L'obligation découle de l'article L125-5 du Code de l'environnement. Ses modalités ont été profondément revues par le décret numéro 2022-1289 du 1er octobre 2022, entré en vigueur le 1er janvier 2023. Ce texte renforce l'information en amont de la transaction et y ajoute le risque de recul du trait de côte.

Depuis cette réforme, l'information doit être délivrée de plus en plus tôt dans le parcours d'achat ou de location, et non plus uniquement au moment de la signature. L'objectif est que l'acquéreur ou le locataire dispose de l'information utile avant de se décider.

Quels risques sont concernés

L'état des risques porte sur plusieurs aléas réglementés. Le tableau ci-dessous résume les principaux.

Vous pouvez consulter, sur mon-risque.com, le détail de la sismicité et du radon par commune, ainsi que la méthodologie que nous appliquons.

Quand et comment l'information est délivrée

Depuis le 1er janvier 2023, l'information intervient à plusieurs étapes :

• dès l'annonce immobilière, qui doit mentionner que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers l'information détaillée ;
• lors de la première visite, où l'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire. Ce document doit avoir été établi moins de six mois avant ;
• à la signature de la promesse, du compromis, de l'acte authentique ou du bail, où l'état des risques est annexé et, si nécessaire, mis à jour.

Cette gradation vise à éviter qu'un acheteur ou un locataire ne découvre un risque majeur seulement au moment de signer.

L'état des risques (ERRIAL) : comment l'obtenir

L'état des risques officiel se génère gratuitement sur le service public Géorisques, à partir de l'adresse exacte du bien. C'est ce document, et lui seul, qui fait foi dans le cadre d'une transaction.

Pour le produire, rendez-vous sur le service ERRIAL de georisques.gouv.fr. Le document généré reprend les informations réglementaires applicables à l'adresse et peut être annexé au dossier de vente ou de location.

Sols pollués et secteurs d'information sur les sols

La pollution des sols fait l'objet d'une information spécifique au titre de l'article L125-7 du Code de l'environnement. Lorsqu'un bien se situe dans un secteur d'information sur les sols (SIS), le vendeur ou le bailleur doit en informer l'acquéreur ou le locataire.

Les inventaires historiques d'anciens sites industriels et les sites faisant l'objet d'un suivi sont consultables sur Géorisques. mon-risque.com en présente une synthèse par commune dans la rubrique sols et sites pollués.

Sanctions et recours

Le défaut d'information peut avoir des conséquences pour le vendeur ou le bailleur. En cas d'omission, l'acquéreur ou le locataire peut, selon les situations, demander une diminution du prix ou la résolution du contrat. Au-delà de l'aspect juridique, une information complète protège chacune des parties.

L'IAL n'est pas une simple formalité : elle traduit un principe de transparence sur des éléments qui touchent à la sécurité des personnes et à la valeur du bien.

Ce que mon-risque.com apporte, et ne remplace pas

mon-risque.com vous aide à comprendre, en amont et de façon claire, les risques connus d'une commune : catastrophes naturelles, sismicité, radon, sites industriels, et plus encore. C'est un outil d'information et de pédagogie.

En revanche, ce site ne constitue pas l'état des risques réglementaire et ne s'y substitue pas. Pour une vente ou une location, seul le document officiel établi à l'adresse du bien, via georisques.gouv.fr, a une valeur opposable. Consultez nos sources pour connaître l'origine et le millésime des données.

Pourquoi cette obligation existe

La mémoire du risque s'efface vite. Après plusieurs années sans événement, un acheteur peut ignorer qu'un quartier a déjà été inondé ou qu'une commune est exposée à un aléa industriel. L'IAL répond à ce constat : elle entretient une information accessible et régulière, indépendante de l'expérience personnelle des occupants successifs.

Cette transparence poursuit trois objectifs. D'abord, protéger l'acquéreur ou le locataire en lui permettant de décider en connaissance de cause. Ensuite, responsabiliser chacun, notamment en matière de prévention et d'assurance. Enfin, contribuer à une culture du risque partagée, indispensable dans un pays exposé à des aléas variés.

L'information n'a pas pour but d'effrayer ni de dévaluer un bien. Beaucoup de communes sont concernées par au moins un risque sans que cela remette en cause l'habitabilité. Connaître le risque permet d'adopter les bons réflexes et, le cas échéant, les bons travaux.

Le contenu détaillé de l'état des risques

L'état des risques rassemble, pour une adresse, les informations réglementaires disponibles. On y trouve notamment :

• l'existence d'un plan de prévention des risques (naturel, technologique ou minier), son état d'avancement et les aléas visés ;
• le classement de la commune en zone de sismicité, de 1 à 5 ;
• le classement de la commune en zone à potentiel radon, de 1 à 3 ;
• l'appartenance éventuelle à une zone exposée au recul du trait de côte ;
• la situation au regard d'un secteur d'information sur les sols (pollution) ;
• la liste des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ayant concerné la commune.

Le document précise également si le bien a fait l'objet, le cas échéant, d'une indemnisation au titre de la garantie catastrophes naturelles, information que le vendeur ou le bailleur doit porter à la connaissance de l'autre partie.

Les acteurs de l'information

Plusieurs intervenants concourent à la bonne information :

• le vendeur ou le bailleur, responsable de la délivrance de l'état des risques ;
• l'agent immobilier, qui veille à la présence de l'information dès l'annonce et lors des visites ;
• le notaire, qui contrôle l'annexion des documents à l'acte ;
• le service public Géorisques, qui met à disposition les données et génère l'état des risques officiel.

mon-risque.com se situe en amont de cette chaîne : il aide à comprendre et à anticiper, mais il ne se substitue à aucun de ces acteurs ni au document officiel.

Cas pratiques

Achat d'une maison en zone inondable. L'état des risques signale la présence d'un plan de prévention du risque inondation. L'acheteur peut alors se renseigner sur les prescriptions applicables (cote de plancher, batardeaux) et vérifier l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

Location en zone de sismicité 4. Le bail mentionne le classement sismique. Pour un logement récent, les règles de construction parasismique ont en principe été appliquées. Pour un logement ancien, le locataire connaît au moins le contexte.

Achat d'un terrain proche d'un site industriel. L'état des risques peut signaler un plan de prévention des risques technologiques. Les règles d'urbanisme du plan peuvent limiter ou conditionner la constructibilité : un point à vérifier avant tout projet.

Questions fréquentes

L'état des risques est-il payant ?

Non. Il se génère gratuitement sur georisques.gouv.fr à partir de l'adresse du bien.

Quelle est sa durée de validité ?

Lorsqu'il est remis lors de la première visite, il doit avoir été établi moins de six mois auparavant, et il est actualisé si une information change avant la signature.

Une location meublée est-elle concernée ?

Oui, l'IAL s'applique aux locations, y compris meublées, dès lors que le bien se situe dans une zone réglementée.

Que se passe-t-il en cas d'oubli ?

Selon les situations, l'acquéreur ou le locataire peut demander une diminution du prix ou la résolution du contrat. Mieux vaut donc fournir une information complète.

mon-risque.com suffit-il pour ma transaction ?

Non. mon-risque.com informe et explique, mais seul l'état des risques officiel a une valeur opposable.

Risques naturels, technologiques et miniers

L'IAL couvre trois grandes familles de risques, qui correspondent à des plans de prévention distincts.

Un plan de prévention peut être prescrit, c'est-à-dire en cours d'élaboration, ou approuvé, donc opposable. Lorsqu'il est approuvé, il comporte un règlement qui peut interdire de construire dans les secteurs les plus exposés, ou imposer des prescriptions (cote de plancher, matériaux, dispositifs de protection). Ces règles s'appliquent au projet immobilier et méritent d'être vérifiées très en amont.

La présence d'un plan de prévention ne doit pas être lue comme un signal d'alarme, mais comme un cadre : elle traduit une connaissance du risque et une volonté de l'encadrer. Son absence, à l'inverse, ne garantit pas l'absence totale d'aléa.

IAL et assurance : la garantie catastrophes naturelles

L'information sur les risques est étroitement liée à l'assurance. En France, le régime de garantie contre les catastrophes naturelles, institué par la loi de 1982, prévoit que les contrats d'assurance dommages aux biens (habitation, par exemple) incluent une garantie contre les effets des catastrophes naturelles.

Cette garantie se déclenche lorsqu'un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune et l'événement concernés. L'assuré dispose alors d'un délai pour déclarer son sinistre à son assureur. Une franchise légale reste à sa charge. Le nombre d'arrêtés de catastrophe naturelle d'une commune, que mon-risque.com affiche par commune, donne une indication concrète de son historique.

Connaître les risques avant d'acheter ou de louer permet donc aussi d'anticiper la dimension assurantielle : nature des garanties, antécédents de sinistres, mesures de prévention valorisables.

S'informer en continu

L'état des risques est un instantané réglementaire. Mais l'information sur les risques se prolonge tout au long de l'occupation d'un bien. Plusieurs ressources existent :

• le document d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM), réalisé par la commune ;
• l'information délivrée par le maire, notamment dans les communes dotées d'un plan de prévention ;
• les repères de crue, les exercices de sécurité civile et les consignes locales ;
• les services nationaux comme georisques.gouv.fr, mis à jour régulièrement.

mon-risque.com complète ces ressources en offrant une lecture synthétique et pédagogique, commune par commune, pour garder le risque à l'esprit au-delà du moment de la transaction.

Lexique de l'IAL

• Aléa : phénomène naturel ou technologique potentiel, caractérisé par son intensité et sa probabilité.
• Enjeu : ensemble des personnes et des biens susceptibles d'être affectés par un aléa.
• Risque : combinaison d'un aléa et des enjeux exposés, pondérée par leur vulnérabilité.
• PPRN, PPRT, PPRM : plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers, qui peuvent réglementer l'urbanisme.
• État des risques (ERRIAL) : document réglementaire généré à l'adresse sur georisques.gouv.fr, remis lors d'une vente ou d'une location.
• CatNat : reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel, condition de la garantie d'assurance correspondante.
• SIS : secteur d'information sur les sols, qui signale une pollution avérée ou potentielle.
• DICRIM : document d'information communal sur les risques majeurs, établi par la commune.

Pour résumer

L'information acquéreur locataire est une démarche de transparence simple à comprendre : elle garantit que vous connaissez les risques réglementés d'un bien avant de vous engager. Retenez trois points essentiels :

• l'information est délivrée de plus en plus tôt, dès l'annonce et lors de la première visite ;
• l'état des risques officiel se génère gratuitement à l'adresse sur georisques.gouv.fr et fait seul foi ;
• connaître le risque permet d'anticiper la prévention, l'assurance et, le cas échéant, les travaux.

mon-risque.com vous accompagne dans cette compréhension, commune par commune, en amont de vos démarches officielles.

Avertissement. Ce dossier est fourni à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni l'état des risques réglementaire exigé lors d'une transaction. Reportez-vous à georisques.gouv.fr et, le cas échéant, à un professionnel.